Wer eine vermietete Immobilie verkauft, auf der noch Darlehen ruhen, löst die Kredite oftmals mit dem Veräußerungserlös ab, selbst wenn er dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist steuerlich grundsätzlich nicht abziehbar, wenn sie für die Ablösung eines Darlehens gezahlt wird, das seinerzeit für die Finanzierung der jetzt veräußerten Immobilie aufgenommen wurde (FG Köln, Urteil vom 19.10.2023, 11 K 1802/22). Etwas anderes kann aber gelten, wenn nicht das Objekt verkauft wird, für das das Darlehen aufgenommen worden ist, sondern ein Objekt, das lediglich als zusätzliche Sicherheit für die Banken gedient hat. Dies hat kürzlich das Niedersächsische Finanzgericht entschieden (Urteil vom 30.10.2024, 3 K 145/23).

Eheleuten gehörten die vermieteten Immobilien X1 und X2. Für den Erwerb der beiden Objekte im Jahre 2013 wurden zwei Darlehen aufgenommen. Die den Eheleuten ebenfalls gehörende Immobilie Y wurde von der Bank als Zusatzsicherheit für die beiden Darlehen der Objekte X1 und X2 hingenommen. Im Jahr 2020 veräußerten die Ehegatten die Immobilie Y. Im Zuge dieser Veräußerung lösten sie auch die beiden Darlehen für die Objekte X1 und X2 ab, denn die Bank war nicht bereit, den Wegfall des "Sicherungsobjektes Y" hinzunehmen. Dafür fielen Vorfälligkeitsentschädigungen an. Das Finanzamt erkannte diese Vorfälligkeitsentschädigungen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an. Es fehle an einem wirtschaftlichen Zusammenhang der gezahlten Vorfälligkeitsentschädigungen mit steuerbaren Einkünften. Das maßgebliche auslösende Moment für den Anfall der Vorfälligkeitsentschädigungen sei nicht der seinerzeitige Abschluss der Darlehensverträge für X1 und X2, sondern deren vorzeitige Ablösung durch den Verkauf des Objekts Y. Die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigungen stehe daher in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie Y. Doch die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich.

Begründung: Die Vorfälligkeitsentschädigungen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, denn die Kläger haben die Darlehen zwar unter Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen getilgt, die Grundstücke jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt. Durch die vorzeitige Ablösung der Darlehen hat sich an deren Veranlassung nichts geändert. Die Darlehen dienten ursprünglich der Finanzierung zweier Vermietungsobjekte. Die auf vorzeitige Ablösung der Darlehen gerichtete Änderung der Darlehensvereinbarungen änderte daran nichts. Die Kläger haben lediglich eine Umschuldung im Rahmen ihrer privaten Vermögensverwaltung vorgenommen, indem sie zur Verfügung stehende finanzielle Mittel zur vorzeitigen Tilgung der beiden dem Erwerb von Vermietungsobjekten dienenden Darlehen genutzt haben.

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